合肥房價繼續分化？合肥廬陽區前三季度房價分析及買房建議
廬陽區是我分析起來最感到頭疼的一個區，主要是環城河內有很多老小區，小區太小，房齡不詳，數據繁雜，工作量很大。廬陽區每個板塊都有各自的特點，相差較大。由於地理上比較接近，我將屬於長豐縣的北城列入廬陽區一並分析。
合肥鏈傢在2017年的前三個季度共成交瞭2284套二手房，其中廬陽區成交344套，長豐縣成交60套，合肥大北部區域共計404套。由於數據整體偏少，僅部分小區成交量較大，參考價值相對可靠，絕大部分小區成交很少，僅供參考。
下面我將分區域對廬陽區和北城的二手房成交情況做一個分析和點評。根據發展的先後順序和距離中心城區的遠近，我將廬陽區分為四個板塊，分別為：
1、環城河內板塊。這個區域很明顯，就是環城河以內的區域。
2、中環路內台中監視器材板塊。具體范圍為：南淝河以北，板橋河以西，臨泉路以南，潛山路以東。
3、中環路外板塊。具體范圍為：臨泉路轉潛山路、南淝河以北，板橋河路以西，大房郢水庫以南，董鋪水庫以東。
4、北城板塊。大房郢水庫最南端線以北，一直到北繞城高速附近。
本次分析涉及的數據為2017年1-9月份，上篇關於廬陽區和北城的分析文章數據為2016年9月-2017年6月的數據，具體可參考這篇文章《合肥廬陽區二手房成交分析及購房建議》（公號“小易論樓市”）。
關於政務區、濱湖區、經開區和蜀山高新區的分析，請參考我公號“小易論樓市”文章《2017年前三季度合肥政務區房價分析》，《2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》，《2017年前三季度合肥泛經開區房價分析及購房建議》，《2017年前三季度合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議》。
環城河內板塊
前面講過，廬陽區環城河內情況非常復雜，這裡有3個初中學區，7個小學學區，有些小學學區跨2個初中學區，有的甚至跨瞭3個初中學區。環城河內的商業主要集中在東部，因此區域成交的重心偏西部一點。
環城河內板塊共成交瞭133套二手房，這比上次統計多出38套。均價也從19453元/平米，上漲至20496元/平米，上漲1043元/平米，漲幅5.4%。盡管平均房齡接近1994年，平均成交周期在39.6天，這個數據是遠小於全市平均值的。看來優質板塊，即使在熊市，也會有十分亮眼的表現。
我在之前的文章中反復分析過，45中是合肥市的頂級學區，遙遙領先於其他公立初中，42中也屬於真學區（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。我將環城河內按照初中學區再次分為三個部分，一個是45中學區范圍，一個是42中學區范圍，一個是其他學區。
很明顯，不論從成交價格還是成交量上，45中學區都比42中強勢一些。45中成交瞭80套，42中隻有37套，45中是42中的2倍還多。45中較上次增加瞭33套成交，而42中僅增加4套，42中被嫌棄至此。
45中成交均價為22039元/平米，42中為19386元/平米，高出13.7%。即使在平均成交周期上，45中也比42中短10天左右，45中的成交周期較上次沒有發生太大變化，42中則延長瞭10天左右。42中學區房成為一個悲劇的存在，基本淪為45中的陪襯。
值得註意的是，不論是45中，還是42中，其學區房均價都比上次分析時有瞭一定的提高。即使市場交易再低迷，我覺得頂級學區房依然是熱門，基本是受市場大環境影響最小的房產。
在所有的成交裡，“45中+南門小學”這個組合的學區房，成交均價最高，也是所有區域裡面成交最活躍的板塊。“45中+南門小學”學區房平均成交均價為25083元/平米，較上次分析也有上漲，比45中平均值還高出13.8%。該板塊成交瞭38套，幾乎占瞭45中學區房成交量的一半，遙遙領先於其他板塊，相當於42中學區房成交量。
我們還可以看到，“六安路小學+45中”這個組合，其成交均價僅次於“45中+南門小學”組合的學區房，主要是45中六安路校區坐落在這裡。45中本部的初二初三學生在45中桐城路校區上課，初一學生主要是在45中六安路校區上課，需要呆1年的時間。因此我們看到距離45中六安路校區最近的安徽日報社大院，不論是成交量還是成交價格上，都相對更高些。
但畢竟45中六安路校區僅有一年的上課時間，且初一階段的重要程度明顯不如初二初三，因此45中六安路校區的學區房表現並沒有45中桐城路校區那麼強勢。我們由此可以看到，距離初中名校遠近是影響學區房價格的最關鍵因素，同時對周邊小學學區也帶來瞭決定性的影響，這種影響，我認為主要是優質生源上的溢出。
合肥小學學區沒有什麼可以量化的評價標準，但基本上每一個真學區旁邊都伴隨一所名小學，這些所謂的名小學大都是沾瞭真學區的光。如果不是南門小學離45中桐城路校區那麼近，我認為南門小學的名氣絕對沒有現在這麼大，也就是說，頂級中學旁的優越位置造就瞭所謂的名小學。
我將45中學區房單獨摘出來進行分析，面積越小，單價越貴，議價空間和成交周期也相對低一點。有種說法是，學區房價格分為兩個部分，一部分是房子本身，一部分是學票。老破小本身不值錢，值錢的是學票，如果學票價格是一定的，那麼房子彰化監視器廠商越小，單價就越高。
我們再看非學區房的老破小。環城河內靠北的區域是非學區，這裡的成交僅比上次多瞭2個，成交均價基本持平，僅有14664元/平米。這跟成交最高的“45中+南門小學”學區房均價，相差瞭10000元/平米左右，可謂天壤之別。合肥市區的平成交均價為1.64w，沒有學區的市中心老破小，其價值完全打不贏大盤。
“45中+南門小學”的學票究竟值多少錢？我饒有興致做瞭一道數學題，將老破小陳小巷社區和“45中+南門小學”的學區房價格，分成30+㎡、50+㎡、70+㎡三種不同類型進行對比，發現之間的差距大概在40-60w之間，推測“45中+南門小學”的學票平均大約值50w左右，面積越小，學票相對越便宜。
中環路內板塊
中環路內板塊缺乏足夠的亮點，這次成交僅比上次成交多瞭6套，成交均價為15549元/平米，而上次分析成交均價為15960元/平米，下跌411元/平米，跌幅-2.6%。
廬陽區整體成交均價在17459元/平米，中環路外板塊為16601元/平米，可以說中環路內板塊已成為中部塌陷的區域。成交量比較大的是國光萬豪廣場的公寓，還有一個是祥源廣場翡麗城，也有可能是單價較低的公寓拉低瞭整個區域的均價。
中環路外板塊
中環路外板塊是廬陽區的成交大頭，總共有162套成交，幾乎占瞭廬陽區的一半，較上次分析多瞭65套。從成交價格來看，絕大部分小區都是呈下滑趨勢，平均成交周期延長瞭6.1天，但議價空間有所收窄。
中環路外有幾台中監視器推薦個成交量比較大的小區，分別是中鐵國際城、華潤橡樹灣、萬科森林公園和上城國際玫瑰苑，這四個小區共成交97套，占去板塊總成交的60%，可謂是銷量擔當。
中鐵國際城小區規模很大，共成交38套，較之前增加22套，翻瞭一倍還多。平均成交均價為15650元/平米，較上次分析（15975元/平米）下滑325元/平米。從成交上來看，100平米以下戶型占瞭70%以上，絕大部分都是在80多平米，總價在120-160w之間，次新房，標準的剛需小區。
橡樹灣小區共成交瞭25套，較上次增加瞭7套，平均成交均價為18881元/平米，較前次略降107元/平米。橡樹灣超過100平米的戶型，成交瞭13套，超過瞭50%，絕大部分在100-115平米之間，3房戶型占瞭80%，屬於比較剛改的小區。品牌，剛改，不錯的位置，次新房，使得橡樹灣較周邊其他小區有著不錯的溢價和成交。
萬科森林公園成交瞭17套，較上次增加瞭8套，平均成交均價為20487元/平米，較前次下降176元/平米。令我驚奇的是，跟其他小區明顯不同的是，萬科的成交全是3房或者4房，而且大都在90-110平米之間。很難想象90多平方做成4房的話，如果擺上傢具，轉個身都困難。
但不得不佩服萬科對市場把握的精準，產品定位也切合消費者需求。由此也可以看出，市場對功能性產品的需求高於實際居住體驗，消費者對品牌、物業、環境和學區等外在價值有著更高的要求。同橡樹灣一樣，品牌、剛改、環境、次新房，也是萬科森林公園高溢價的原因。
上城國際成交瞭17套，較上次增加7套，平均成交均價16126元/平米，較上次微跌131元/平米。上城國際的房齡稍老一些，都是100平米以下的成交，1室和2室共13套，典型的剛需小區。彰化監視器安裝
其他小區，像海亮紅璽臺，位置不錯，次新房，成交均價超過瞭2w，成交戶型也全都是3房或者4房。碧水源跟萬科森林公園一個區域，也同時享受到瞭該板塊的利好，台中監視器材批發成交比較旺盛。
42中中鐵校區已招生很多年瞭，但很不幸的是，前3檔學校裡面都找不到它的影子，是個不折不扣的假牙學區。廬陽中學去年位於2檔學校中遊，今年有幸擠入1檔學校下遊，我覺得其實力應該僅次於合肥的6大真學區，跟蜀山區的琥珀中學一樣，是兩所最好的2檔學區之一（公號“小易論樓市”《你買的學區房是合肥的好學區嗎？——合肥各初中學區點評》）。
45中橡樹灣校區的成績由去年3檔升至2檔末流，跟45中本部相比，這個校區依舊是一個非常平庸的學校。很多人對45中森林城校區寄以厚望，但45中橡樹灣校區不是很好的前車之鑒嗎？既然45中本部那麼好，我為什麼要把孩子送到一個新學校當小白鼠呢。45中森林城校區大概率擠不進1檔學校，其造詣頂多跟現在的廬陽中學差不多。
北城板塊
北城板塊基本上都是長豐的產證，工業區污染較重，大環境相對不好，因此房價整體偏低。由於三縣不限購，今年北城的成交還算比較活躍。我們看到成交量大的小區不多，基本上都集中在幾個熱門小區。
北城板塊成交量為63套，比上次的42套增加瞭21套，增幅50%。成交均價為10735元/平米，較上次分析數據（10936元/平米）下跌201元/平米，議價空間和成交周期都在升高。從今年的成交來看，北城成交高峰期在6-8月份，從9月份開始降溫，現在成交基本上比較冷清。
北城世紀城和恒大帝景是北城成交比較大的兩個小區。北城世紀城成交瞭19套二手房，比上次增加10套，恒大帝景則增加瞭5套。由於6-8月份的瘋狂成交，這兩個小區的價格都略有上浮，而且議價空間有所收窄，但是我認為，恐慌性購買已經過去，北城的寒冬才剛剛開始。
廬陽區整體房價分析及購房建議
1、合肥樓市的寒冬已經降臨，廬陽區除瞭環城河內板塊略有漲幅，其他板塊無一例外都在下跌。環城河內除瞭地段以外，主要還是以學區房為主，學區房依舊是熊市保值升值的利器，合肥房價區域分化才剛剛開始。想買學區房的同學，不要再等。
2、合肥重點學區主要體現在初中上，小學學區在合肥的重要性並不明顯，隻要選對瞭初中學區，小學基本不在話下。不要對合肥小學學區過於糾結，合肥小學的好壞依舊取決於它所在的初中區域內生源。
3、合肥頂級學區是存在學票這一現象的。“45中+南門小學”毫無疑問是合肥的頂級學區，其學票價值大概在50w左右，戶型越大，學票越貴，因此如果僅僅是為瞭掛學區，盡量買小戶型的學區房（公號“小易論樓市”《為什麼我建議你買學區房？——合肥不同學區房成交數據分析》）。
4、買45中不買42中。42中是典型的“既生瑜何生亮”，如果在學區上不能打贏45中，那麼隻能一直被老大壓制，既然老破小我都買瞭，為何不買頂級學區呢？因此，打算在老城區買學區房的朋友，我建議買“45中+南門小學”，最差也是買45中的學區房。
5、從42中中鐵校區和45中橡樹灣校區近些年的表現來看，廬陽區名校分校策略是失敗的，不應對45中森林城校區抱以過高期望，無論如何，本校區都是難以望其項背的。如果打算在廬陽區上優質學區，還應購買45中和42中本校區的學區房（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
6、廬陽區的新房或者次新房多在西北，隨著廬陽區改善人群的覺醒，他們逐漸往西北方向遷移。剛改人群對總價敏感，對價格倒不十分敏感，他們更傾向於功能性產品，尤其喜歡品牌好、環境佳、物業優質和學區不錯的新建或者次新的小三房，投資者應多關註此類產品（公號“小易論樓市”《合肥大戶型房產的投資誤區》）。
7、盡管北城屬於合肥的價格窪地，但同時也是價值窪地，北城的寒冬才剛剛開始，預計高位接盤的同學，可能要等到下次大漲才能全身而退瞭。
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